Guia completo de investimento em hotéis:
Não está na lista de coisas a fazer de uma pessoa comum comprar ou vender um quarto de hotel. Portanto, encontrar orientação e informações confiáveis sobre como comprar e vender imóveis em hotéis pode ser um tanto difícil ou desatualizado. Se você está interessado neste tópico, está pesquisando sobre como comprar um quarto de hotel no futuro, ou está simplesmente interessado sobre o mercado imobiliário hoteleiro e a própria indústria hoteleira - e precisa responder a algumas perguntas importantes, preparamos uma página completa que o colocará no caminho certo.
Nosso objetivo é responder às principais questões que surgem ao realizar pesquisas sobre imóveis e investimentos hoteleiros:
- O que você deve entender primeiro sobre hotéis ?
- Os diferentes tipos de hotéis
- O que impulsiona o sucesso de um hotel ?
- Por onde devo começar ?
- Como avaliar um hotel ?
Principais fatores a considerar quando se trata de investimento hoteleiro.
A indústria hoteleira existe há milhares de anos, 1 em cada 5 empregos na Terra estão relacionados a viagens e turismo. Os hotéis constituem a espinha dorsal da indústria de viagens e turismo. Então, eles estão em um mercado que provou produzir riqueza por milhares de anos.
Afinal, o que torna esse investimento um diferencial em relação às outras modalidades do mercado imobiliário?
1. A primeira coisa que alguém precisa saber sobre investimento hoteleiro:
É que comparado a outros ativos, o investimento em quartos de hotel oferece um excelente retorno potencial. Eles geralmente exigem um investimento de entrada mais baixo do que o mercado tradicional de compra para locação. Os rendimentos do investimento hoteleiro também beneficiam de não exigir o custo de manutenção regular do quarto. Não há custos ocultos ou contínuos, o que significa que não há deduções do retorno que você recebe da propriedade.
Ao contrário do mercado tradicional de compra para locação, seu investimento não depende das tendências do mercado imobiliário. O investimento imobiliário em hotéis é considerado como propriedade comercial e não residencial, por isso está atualmente isento de imposto.
Os hotéis têm um aspecto operacional complexo, por isso requer uma boa operadora administrando o empreendimento que dependem exclusivamente de hóspedes para decidir o sucesso do retorno para os investidores.
Os hotéis também podem organizar melhorias de capital ou operacionais de forma mais rápida em comparação com outros setores, pois as tarifas são reajustadas como a de uma companhia aérea.
Claro, isso também implica que os hotéis podem ser os primeiros a sofrer disrupções no mercado como foi o caso da pandemia COVID-19.
2. Quais são os diferentes tipos de hotéis ?
Os hotéis são ainda categorizados em diferentes tipos de propriedades de acordo com seus serviços e comodidades disponíveis.
- Hotéis de serviço completo: desde marcas de luxo e resorts até marcas de luxo e de médio porte. Estes hotéis oferecem muitos serviços e comodidades como varejo no local, spas, salas de reuniões, restaurantes, bar, máquinas de vending machines, fitness e piscina. Esses hotéis geralmente exigem um grande volume de funcionários e dependem muito da concorrência existente no mercado. Esta categoria inclui hotéis como: Four Seasons, St Regis, Aman, Marriotts, Hiltons, Days Inn e Tryp da Wyndhams, Core Radisson;
- Hotéis com Serviço Selecionado: Esta é uma categoria entre as ofertas de hotéis de serviço completo e de serviço limitado. Eles têm alguns serviços limitados, como nas propriedades de serviço limitado, mas ainda têm um subconjunto dos serviços que você pode encontrar em uma propriedade de serviço completo. Esta categoria inclui Aloft, Hilton Garden Inn, Hotel Indigo, Courtyard;
- Hotéis de serviço limitado: hotéis com ou sem restaurante ou instalações para banquetes, mas ainda podem fornecer certos serviços e comodidades, como piscinas, espaço limitado e academias de ginástica. por exemplo, Comfort Inn, Hampton Inn, Fairfield Inn;
- Hotéis de estadia prolongada: Eles fornecem alojamento temporário e atendem principalmente a famílias em processo de realocação e viajantes de negócios em longas missões. Eles oferecem quartos maiores em estilo de suíte com recursos caseiros, como cozinhas e acesso à lavanderia. Eles também oferecem tarifas com desconto em estadias mais longas. Esta categoria inclui hotéis como Embassy Suites, Extended Stay America, Hilton's Homewood Suites;
- Hotéis Econômicos: Eles mantêm os custos baixos e, portanto oferecem menos comodidades e serviços. Esta categoria inclui B&B, Days Inn, Tryp e Travelodge.
3. O que impulsiona o sucesso do hotel ?
Dois grupos principais de consumidores impulsionam a maior parte da demanda hoteleira: viajantes de negócios e turistas. As viagens de negócios tendem a aumentar a demanda de domingo a quinta-feira. Enquanto os turistas impulsionam a demanda nos fins de semana e durante as temporadas de pico de férias.
Os hotéis próximos a centros de convenções podem esperar alta demanda durante os principais eventos. Portanto, garantir parceiros operacionais de qualidade é essencial para gerar receitas de primeira linha e criar a combinação ideal de negócios em qualquer mercado específico. Igualmente importante será a capacidade de um hotel de converter quartos de primeira linha e receitas de alimentos e bebidas em receita operacional líquida.
Como começar a investir em hotéis?
Um ponto de partida óbvio pode ser a perspectiva pessoal, no entanto, os investidores precisam resistir ao desejo de tomar decisões de investimento apenas com base nas experiências de hotel que consideram atraentes.
Para identificar o investimento mais forte, os investidores devem começar por:
- Realização de uma análise comparativa utilizando as métricas ADR e RevPAR entre um grupo de hotéis similares no mesmo mercado;
- Avaliar a eficiência operacional ( margem de lucro ) que pode variar significativamente de uma propriedade para outra;
Olhando para questões de preço. Um hotel econômico a um ótimo preço pode ser um investimento muito mais bem-sucedido do que pagar um preço alto por um hotel de classe mundial.
- Portanto, antes de investir em um hotel, você deve analisar os fatores de demanda, certificar-se de que a marca do hotel é adequada para você, avaliar a gestão do hotel e considerar o fluxo de caixa potencial e os benefícios fiscais.
Como investidor, você deve considerar os riscos associados ao investimento em hotéis. De fato, para começar um hotel não é como qualquer outro imóvel. Você precisa fazer sua lição de casa e coletar os dados certos.
Os desenvolvedores não constroem um hotel e depois pensam em como preenchê-lo com hóspedes. Em vez disso, eles projetam hotéis em torno dos clientes.
O que sua análise deve incluir ?
- A proximidade do hotel a locais como hospitais, arenas, edifícios de escritórios.
- Projeção de prazos e custos de construção/reforma.
Isso permitirá que você tome uma decisão de investimento informada. Também é essencial entender as atuais forças econômicas positivas: situação do emprego, confiança do consumidor, aumento do consumo no varejo.
Os principais impulsionadores dos hotéis são as viagens de negócios, turismo e demanda de grupos ( equipes esportivas, participantes de convenções ). Portanto, hotéis que atraem mais de um tipo de hóspede ajudarão a garantir a demanda e reduzir sua dependência de apenas um público-alvo.
A propriedade ideal será um mercado atraente que atrai viajantes a negócios ou lazer. Você também vai querer olhar para o crescimento desses impulsionadores de demanda. É fácil ir e vir ?
A marca é importante porque cada marca tem uma proposta de valor diferente para seu cliente-alvo específico. O tipo de hotel pode ter um impacto significativo no desempenho durante os diferentes ciclos de mercado.
Um hotel de serviço completo vê maior demanda quando a economia está forte e o turismo e as viagens de negócios atingem o pico. Alternativamente, em uma recessão, a demanda do mercado por hotéis de luxo cai à medida que os viajantes procuram acomodações mais baratas.
Ter o operador hoteleiro certo para administrar um hotel também pode fazer uma diferença significativa no sucesso de um investimento. Hotéis mal operados podem resultar em fluxo de caixa fraco e custos operacionais mais altos.
As estruturas de negócios hoteleiros têm o potencial de oferecer aos investidores níveis favoráveis de fluxo de caixa por vários motivos:
- Os hóspedes costumam pagar os quartos com antecedência;
- Outros serviços podem ajudar a gerar receita, como bares e restaurantes de hotéis;
- A gestão adequada pode aumentar a ocupação e contribuir para o resultado final;
- Benefícios fiscais exclusivos também podem aumentar o apelo dos hotéis. Móveis e utensílios em empreendimentos hoteleiros estão sujeitos a depreciação acelerada, que pode ser utilizada pelos investidores para reduzir seu passivo tributário.
Ajustando as operações do hotel e implementando o valor agregado certo, o potencial de um hotel pode ser maximizado para melhorar o fluxo de caixa e aumentar o valor.
Como avaliar o investimento em hotel ?
Se você está pensando em comprar um quarto de hotel, vender um ou apenas considerar qualquer um. você deve considerar:
Preço, valor de mercado e valor do investimento.
- O preço do quarto é o valor que um investidor paga para comprar um hotel.
- O valor de mercado do hotel é o preço provável de um hotel em um mercado justo em uma determinada localidade ( aplicável a todos os investidores ).
- O valor de investimento de um hotel é o valor percebido por um investidor específico. Cada investidor tem uma visão particular sobre o valor de um hotel, podendo ter diferentes projeções operacionais e de custo de capital, diferentes projeções de fluxo de caixa.
As 3 abordagens amplas para avaliações de hotéis.
- Abordagem de Capitalização de Renda: O valor de uma propriedade geradora de renda é determinado pelo valor presente de benefícios futuros ou um múltiplo de seu retorno líquido. Existem várias técnicas nesta abordagem. Valorização do hotel como negócio operacional pelo método de Fluxo de Caixa Descontado ( DCF ) e valorização do hotel e terreno como imóveis.
- Abordagem de Custo: Principalmente útil para determinar se é melhor comprar ou construir. Esta não é a metodologia mais retida porque não considera a renda ou fatores econômicos. Apenas o custo de comprar uma propriedade existente versus construir uma.
- Abordagem de comparação de vendas: Isso se concentra em determinar intervalos e impulso de preços com base em vendas anteriores de hotéis comparáveis.
Considerações finais: principais considerações ao comprar ou vender um hotel ?
Para quem está na posição de comprar um quarto de hotel, não há ativo mais interessante do que este. A modalidade, além de oferecer boa rentabilidade, garante a diversificação e proteção da sua carteira de investimentos. Os hotéis são um investimento considerável de tempo, esforço e dinheiro, mas o sucesso no negócio de hospitalidade é financeiramente lucrativo e satisfatório também em nível pessoal. Para resumir as orientações fornecidas neste artigo, considere os seguintes pontos:
- Localização, localização, localização.
- Trabalho, mais trabalho e mais um pouco de trabalho.
- Marca é importante.
- A experiência do hóspede com a marca.
Investimento em Hotéis se tornou um excelente negócio.
COMO FUNCIONA
1. Como funciona: Para o investidor, a aquisição ( compra ) funciona como a de um imóvel convencional. Ao adquirir uma unidade hoteleira, o proprietário terá sua escritura individual e quando hotel entra em operação, passa a ter a sua participação na receita líquida total do hotel.
Da receita bruta, são descontadas as taxas administrativas e despesas operacionais, o restante é dividido entre os investidores mensalmente.
As quantias recebidas são mensalmente distribuídas aos investidores, os lucros serão proporcionalmente distribuídos conforme tamanho de quarto adquirido pelo investidor, e são repassadas mesmo que nem todas as unidades tenham sido 100% ocupadas no período.
Como proprietário, você não tem direitos de hospedagem no seu quarto, já que o objetivo da transação é ter o máximo de lucro sobre o negócio, pois o objetivo é comercial. Em contrapartida, ao investir você se torna SÓCIO e MEMBRO do grupo HONORS, tendo acesso a privilégios como proprietário. Quando o proprietário viaja para outros estados ou países por exemplo, como sócio terá descontos que podem chegar em certos casos até 50% em hotéis NACIONAIS e 30% em hotéis internacionais operados pela mesma operadora hoteleira.
A construtora fica responsável pelo desenvolvimento, construção e montagem do empreendimento e uma empresa de gestão hoteleira dirige a toda operação.
2. Quais são os benefícios de investir em hotéis ?
Um dos maiores benefícios para quem deseja investir em quartos de hotel é que essa modalidade de investimento é considerada comercial e não residencial. Isso permite que os investidores tenham ganhos livres de impostos e aumento de capital.
Como resultado, os investidores tendem a estar relativamente menos expostos à vacância de longo prazo quando comparado com um investimento imobiliário convencional, que pode ficar vazio por vários meses. Além disso, comprar um investimento em quartos de hotel gera muitos outros benefícios:
- Quando comparado ao mercado financeiro, o investimento em hotelaria pode ser considerado muito mais seguro e rentável, já que se trata da compra de um produto tangível, isto é, de um imóvel.
- Aumento de patrimônio: Potencial de valorização imobiliária devido a localização estratégica do empreendimento sendo em região privilegiada.
- Como investidor, você não precisa lidar com hóspedes e toda sua burocracia. A operadora hoteleira cuida de tudo para você, desde a reserva, recepção, acomodação, manutenção do quarto(reparos), marketing e gestão administrativa, portanto, não requer nenhum desgaste e empenho do seu tempo.
- É uma forma segura de investimento, pois combina a possibilidade de se obter uma ótima rentabilidade - em média acima de outros investimentos de mercado - com a segurança do capital investido em imóvel.
- As unidades são registradas em cartório com escrituras públicas em nome de cada proprietário.
Em termos de alto rendimento mensal/anual, um quarto de hotel pode dar um grande retorno sobre suas economias em comparação com outros ativos.
- Uma fonte de renda descomplicada, a oportunidade perfeita para obter ao máximo retorno do seu investimento.
3. Quais são as vantagens de investir ?
Se tornar um investidor de hotéis pode ser algo capaz de proporcionar grandes vantagens, embora a diferença entre os setores imobiliários comerciais ( hotéis ) e residenciais ( apartamentos ) aumente desafios, ela também cria oportunidades e, nas circunstâncias certas, os hotéis podem ser muito lucrativos como investimentos. Algumas considerações importantes estão listadas abaixo:
Mercado amplo: Ao contrário de outros investimentos, os hotéis obtém a demanda doméstica ( turismo ) e empresarial ( comércio ), potencialmente contrariando a sazonalidade da demanda.
Diversidade de clientes: os hotéis normalmente não dependem de um único público ou empresa, portanto, são menos propensos a mudanças repentinas no status dos inquilinos e inadimplência.
Renda consistente: Hotel fornece renda contínua e retorno de investimento bastante atrativo.
Elasticidade da Taxa: Em comparação com as taxas do mercado de escritórios, comércio e varejo, as taxas de quartos de hotel em circunstâncias normais se ajustam rapidamente à demanda, inflação, taxas de câmbio e outras mudanças macro.
4. A diferença entre "investir em quartos de hotel" e "apartamento comum" são ainda mais vantajosas:
- Livre de preocupações com taxas e tributos
Taxas de condomínio, IPTU ou quaisquer outras obrigações são de responsabilidade total da administradora hoteleira. O proprietário terá acesso à prestação de contas, com todos os descontos especificados.
- Livre de custos de manutenção
A administradora do hotel será responsável pela conservação e manutenção dos quartos e todos os itens do seu interior, investindo sempre na melhoria da unidade, para satisfação dos hóspedes.
- Valorização constante e liquidez
O quarto de hotel estará sempre em valorização, de acordo com os indicadores do mercado, podendo ser vendido quando e como o proprietário desejar.
Ao contrário de um imóvel de aluguel, o investidor não terá contato com inquilinos, nem com os problemas de um contrato de locação, como conservação e inadimplências. Ao contrário, receberá mensalmente o extrato da operação em casa e os valores direto em sua conta bancária.
Seu imóvel fica sob a gestão profissional de uma empresa com experiência no mercado. A administração do hotel utilizará as melhores estratégias de marketing e vendas para gerar o máximo de lucro para ela e, é claro, para os seus investidores.
Ser investidor do ramo hoteleiro possui diversas vantagens, porém, uma que não pode faltar é a possibilidade de ter tarifas especiais de hospedagem nas suas futuras viagens. O Investidor tem desconto em todos os hotéis da rede administrados em rede nacional e ao redor do mundo.
- Suporte especializado para fazer o HOTEL se destacar ainda mais:
- Divulgação do hotel em site de toda rede;
- Maior facilidade de localização nas ferramentas de busca da internet;
- Mais canais de distribuição, equipes e ações de vendas nos principais mercados emissores;
- Publicidade nos principais meios de comunicação;
- Acesso a banco de dados e ferramentas de envio de promoções;
- Relações públicas;
- Participação em feiras e eventos do setor;
- Eventos comemorativos, negócios, convenções, shows, F-1;
- Associada às principais agências de viagem.
5. Como é feita a distribuição de lucros do hotel ?
O resultado da operação é apurado todo final de mês e distribuídos os rendimentos líquidos aos seus investidores de forma proporcional a sua unidade adquirida.
Sendo proprietário investidor, mesmo que seu quarto não tenha sido hospedado, você receberá sua parte nos lucros igualmente como todo proprietário, pois a distribuição desse tipo de investimento é sobre o total de toda receita do hotel, além de LUCRAR com as DIÁRIAS, você LUCRA também com consumos nas Máquinas de Vending Machine, Frigobar, Restaurante do hotel, Salas de reuniões ( auditório ), Estacionamento rotativo ( Vallets ), suvenires e outras alternativas para aumentar ainda mais a lucratividade dos sócios. Por isso o nome: INVESTIMENTO COM RETORNO GARANTIDO.
6. Onde investir em hotel
Para que seu investimento possa valer a pena e haja um bom retorno do seu investimento, primeiramente é necessário a escolha da cidade para a correta avaliação do seu investimento. Lugares que possuem um grande potencial TURÍSTICO de lazer e negócios, são sempre a melhor opção.
Uma questão de suma importância também está relacionado com a infraestrutura da cidade e com o poder aquisitivo que a cidade possui, pois o local se adéqua ao público. Assim, é possível prever se o investimento será vantajoso e o local atende as necessidades de quem estará frequentando.
7. Escolha uma boa construtora
Buscar uma construtora qualificada é um dos pontos principais para obter um resultado positivo ao optar pelo investimento.
A empresa responsável pelo imóvel precisa apresentar questões importantes como a qualidade e sucesso obtido em outros empreendimentos. Verificar a taxa de lucros é fundamental para que haja retornos como o esperado. ( Estudo Caio Calft e Observatório do Turismo ).
8. Verifique o histórico da rede de hotel
Não é somente a construtora que precisa ser investigada.
Verificar o histórico da rede hoteleira é muito importante para comprovar a qualidade do empreendimento e a capacidade administrativa-gerencial da organização para evitar qualquer tipo de problemas futuros, aumentando de maneira consequente as chances de sucesso sobre seu investimento, isto é: independentemente da cidade que irá investir, escolher uma rede reconhecida interacionalmente é a garantia de um ótimo negócio, pois todos os hotéis terão um padrão de serviço e atendimento exclusivo.
9. Administração
Já pensou em quem fará o controle diário do seu quarto de hotel ?
É preciso levar em consideração que esse trabalho é feito pela força de mercado e toda a capacidade que há na administração gerencial responsável pelo dia a dia do hotel. Por isso, a administradora também precisa ser pesquisada.
Uma boa avaliação é fundamental para que nenhum tipo de problema futuro possa surgir podendo então, oferecer problemas nos lucros.
10. Porque escolher e se afiliar a bandeira de renome ?
A Bandeira é uma corporação S.A com capital aberto e investidores em todo o mundo. Isso garante transparência na relação e prestação de contas para todos os investidores da marca.
Para se tornar uma marca de sucesso, as redes hoteleiras seguiram algumas práticas essenciais para que isso fosse possível.
Priorizar o cliente é um dos pontos de maior importância. As redes hoteleiras no Brasil possuem 30% de vinculação com marcas nacionais e internacionais e muitas dessas bandeiras entraram no país recentemente, trazendo ao mercado uma competição muito favorável para quem está buscando investir em hotéis.
As principais redes hoteleiras do Brasil estão no ranking por apresentar um trabalho qualificado e estar dentro das normas exigidas. O lançamento do empreendimento atrelado a uma marca forte dará visibilidade ao projeto, atraindo hóspedes que conhecem e confiam na marca. Além de:
- RECONHECIMENTO E PRESTÍGIO
- PROGRAMA DE FIDELIDADE PARA SÓCIOS
- PARCERIA E ACORDOS COMERCIAIS COM AS MAIORES EMPRESAS DO MUNDO.
- VALORIZAÇÃO E RENTABILIDADE DO IMÓVEL
- RENDIMENTO MENSAL $$$
- ALTA DEMANDA E BAIXA OFERTA
- LOCALIZAÇÃO ESTRATÉGICA
- GESTÃO PROFISSIONAL
- REFERÊNCIA EM HOSPITALIDADE E ATENDIMENTO
- ALTA ROTATIVIDADE DE HOSPEDES
- TAXA DE OCUPAÇÃO DAS REGIÃO ACIMA DA MÉDIA
- IMÓVEL CONVENCIONAL COM ESCRITURA DEFINITIVA
11. Dicas para um bom Investimento
- Pesquisar e analisar antes de investir é sempre um bom negócio.
- Realizar comparativos é fundamental e mesmo que haja a compra de belas unidades hoteleiras é preciso observar como está o mercado.
- Busque uma boa construtora aliada a bandeira de renome e obtenha os melhores investimentos.
- É fundamental observar o preço no qual seu investimento será obtido, avalie o valor do metro quadrado oferecido na região onde hotel será construído.
- É preciso um olhar atento já que as vantagens de investir em um quarto de hotel são muitas, por isso procurar bons empreendimentos e saber ao certo onde e como investir é essencial para retornos lucrativos, principalmente, em um segmento que vem ganhando visibilidade a medida em que o tempo passa.
1
